Ötven százalékot meghaladó mértékben bővült az elmúlt évben a hazai logisztikai és ipari ingatlanok piaca. A kereslet hatalmas, amit jól mutat, hogy gyakorlatilag nincs ma Magyarországon szabadon rendelkezésre álló bérelhető ingatlan.
A megfelelő fejlesztési területek hiánya, a munkaerő- és az építési költségek emelkedése ugyanakkor visszavetheti a további fejlesztéseket. Kiutat jelenthetnek a nagy vidéki városok.
Nagyot nőtt tavaly az átadott ipari ingatlanok száma: összesen 117 ezer négyzetméternyi ingatlan készült el, ami 55 százalékos növekedésnek felel meg az egy évvel korábbiakhoz képest. A logisztikai ingatlanok 2017-ben mintegy 270 millió euró értékben cseréltek gazdát Magyarországon, mondta kérdésünkre dr. Würsching Péter, a Jones Lang LaSalle Kft. bérbeadási vezetője.
A kereslet folyamatos növekedése azt eredményezte, hogy mára szinte alig maradt üres, bérbe vehető terület, amit jól mutat, hogy az ipari ingatlanok piacán soha nem volt ennyire alacsony kihasználatlansági ráta, ami 2017 végére elérte a rekordnak számító 4 százalékot. A kereslet Budapest vonzáskörzetében a legnagyobb, így akár az is előfordulhat, hogy az idei év végére nem marad 5 ezer négyzetméteresnél nagyobb kiadható raktár Budapesten és környékén.
Jelenleg egyébként összesen mintegy 185 ezer négyzetméternyi logisztikai ingatlan fejlesztése van folyamatban, vagy kezdődik meg, de ezek nagy része úgynevezett személyre szabott (build-to-suit - BTS) fejlesztés. Ezen beruházások nagy része a már előre lekötött bérlők egyedi igényei szerint készül, ezért nem várható jelentős emelkedés a kihasználatlansági rátát illetően – mondta Dr. Würsching Péter.
A bérleti díjak további emelkedése várható
A limitált kapacitások és az emelkedő építési költségek azt eredményezték, hogy hosszú idő után emelkedni kezdtek a magyarországi bérleti díjak is. A szakember úgy látja, hogy az elmúlt évben 10-20 százalék közötti volt a bérleti díjak emelkedése, függően az épület elhelyezkedésétől, korától és funkciójától. Jelenleg az új építésű logisztikai, vagy ipari parkokban átlagosan 4,25 – 4,50 euró, míg a már meglévőknél 3,60 – 4,00 euró között van egy négyzetméter, de ez a nagy kereslet és a limitált kínálat miatt várhatóan tovább emelkedik majd.
Változott a piac szerkezete
Dr. Würsching Péter szerint a magyarországi piac az elmúlt években jelentős változásokon ment keresztül a piaci szereplők számát és a piac szerkezetét tekintve. A korábbi klasszikus szereplőkön (Prologis, Goodman) túl megjelentek új szereplők is. Ezek közül elsősorban az állami tulajdonú Nemzeti Ipari Park Üzemeltető és Fejlesztő Zrt. (NIPÜF) és a CTP érdemel említést. Az elsőt azzal a céllal hozta létre a magyar állam, hogy a beérkező nemzetközi igényeket becsatornázva egy erős versenytársa legyen a nagy múltú nemzetközi fejlesztő vállalatoknak. Ez a cég elsősorban bérlői igényekre szabott BTS-projektekkel foglalkozik. A CTP elsősorban agresszív terjeszkedési stratégiájával tűnt ki az elmúlt időszakban. Ők nagyjából 300 ezer négyzetméternyi, már meglévő állományt vásároltak fel – és indítottak el felújítási programokat ezen épületekben –, valamint BTS-fejlesztéseket indítottak több lokációban, például Győrben, Tatabányán vagy Biatorbágyon. A következő években várható még további egy-két új szereplő piacra lépése Magyarországon – jegyezte meg dr. Würsching Péter.
A szakember elmondta: jellemző a hazai piacra az is, hogy a válság elmúltával ismét kezdenek megjelenni a spekulatív fejlesztések (Prologis, Wing). Dr. Würsching Péter szerint ugyanakkor a töretlen fejlődésnek határt szabhat, hogy a jelenleg a legnépszerűbb dél-budapesti alpiacon komoly problémává vált a fejlesztési telkek hiánya. Lokális hiányról beszélhetünk, az ország egészét tekintve nem ilyen rossz a helyzet – tette hozzá. Problémát jelent ugyanakkor, hogy kevés az elérhető fejlesztési terület, nincsenek jó lokációjú telkek, vagy csak nagyon drágán lehet hozzájutni.
Bár területi megoszlás szempontjából még mindig a budapesti vagy a főváros környéki ingatlanok a legnépszerűbbek, vannak olyan felhasználók és befektetők, akik kifejezetten a vidéki lokációkat keresik. Ezt elsősorban valamilyen üzleti megfontolás miatt teszik, például egy bizonyos termelőegységet szolgálnak ki. A fejlesztések indításához ösztönzőleg hathat a megszerezhető állami támogatások köre is egy-egy fejletlenebb régióban. Ugyanakkor az látható, hogy bár például a Nemzeti Ipari Park Üzemeltető és Fejlesztő Zrt. jelentős számú vidéki lokációban vásárolt területeket, ezeket mégsem sikerült fejlesztésekkel feltöltenie, az állami cég is elsősorban a Budapest környéki piacon, illetve Hatvanban a Bosch gyár mellett tudott magának ügyfelet nyerni és fejlesztést indítani – mondta dr. Würsching Péter.
Dinamikusan bővül a hazai piac
Ráadásul a befektetőknek azt is figyelembe kell venniük, hogy egy adott fejlesztés mennyi idő alatt indítható el és hajtható végre, valamint hogy mennyi a várható megtérülési idő. A mezőgazdasági művelésből kivett területeken például a kisbirtokosi szerkezet miatt sok esetben 40–50 tulajdonost kell kivásárolni egy-egy fejlesztési terület létrehozásához, ami rendkívül idő- és költségigényes. Az, hogy egy adott területen mennyi idő alatt lehet létrehozni például egy logisztikai parkot, nagyban függ attól, hogy a fejlesztőnek már rendelkezésre áll-e a terület, vagy még meg kell vásárolniuk azt. Ugyancsak fontos kérdés a terület előkészítettsége. A hátráltató tényezők között szerepel a munkaerőköltség folyamatos növekedése (az ezt teljes egészében még nem lekövető bérletidíj-növekedés) és a megfelelő területek hiánya egyes alpiacokon. A megfelelő besorolás, a közművek rendelkezésre állása, esetleg építési engedélyek megléte ugyanakkor nagyban tudja gyorsítani a folyamatot.
Általánosságban elmondható, hogy egy-egy új projekt kivitelezése nagyjából 18 hónapot vesz igénybe az első kapavágástól az átadásig. Egy ilyen beruházás megtérülése hozzávetőlegesen 10–15 év közé esik, függően a fenti tényezőktől is – mondta dr. Würsching Péter.
A hazai piac a hátráltató tényezők ellenére egyelőre dinamikusan bővül. A régióban ugyanakkor – méretéből adódóan – Lengyelország számít a legnagyobb szereplőnek. Magyarországot elsősorban a cseh piaccal szokás összehasonlítani, ahol elmondható, hogy elsősorban a vidéki nagyvárosok sokkal nagyobb állományai miatt a magyarnál jelentősen, nagyjából kétszer nagyobb piacról beszélhetünk. Pont ez, a vidéki nagyvárosokban rejlő lehetőségek adják a további fejlődési potenciált Magyarország számára is.
(TERMÉKMIX - 2018 áprilisi szám)
